90天狂掷300亿围猎写字楼,外资为何如此“疯狂”?

Round1:黑石以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权;

Round2:黑石以70.23港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;

Round3:黑石拟以15亿美元收购上海长泰广场。(信息来源:新浪财经)


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▲上海长泰广场


“令人疯狂”的写字楼


“疯狂”的不止是黑石,凯德、基汇资本等大金主也相继一掷千金,将上海浦发大厦、上海MixC万象城等甲级写字楼收入麾下。圈内戏称,中资再不出手,北上广深的写字楼都要“嫁给外国人了”。(数据来源:界面、新浪财经)


这种说法并不夸张,我们把时间线拉长,做了个统计,发现原来除了黑石、凯德之外,摩根士丹利、凯雷、高盛、主权基金等如雷贯耳的投资机构,都超爱为写字楼、综合体等商办物业“埋单”。

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▲数据来源:投中网


而且从趋势来看,外资收购商办物业的热情越来越高涨,2015年,随着“限外令”的正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。2019年1月至3月底,外资在境内收购的商业地产已达8宗。

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▲数据来源:投中网


围猎商办物业,是疯狂还是深思熟虑


外资扎堆抢购写字楼,背后原因为何?让我们先从商业地产主要的投资策略类型了解起来。

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在以上的策略中,我们发现机会型、增值型的策略虽然能得到高收益,但是风险也是不容忽视,而且多是通过大幅改造或重新定位来让写字楼、商业综合体“重获新生”,操作起来难度很高,只有像黑石这样顶尖的房地产投资机构,才能轻松驾驭。事实上,黑石就用著名的“买入—修复—卖出”策略,凭借“一双慧眼与一双巧手”,造就了诸多房地产投资历史上的经典案例。


2007,希尔顿酒店11年收益140亿美元

2007年,黑石斥资260亿美元收购了希尔顿。然后逐步清仓了希尔顿的股权。彭博报道称,在彻底退出投资后,黑石将实现约140亿美元利润,成为房地产股权投资史上回报最丰厚的一笔投资。(信息来源:投资界)


2008,收购上海Channel1,套现4个亿

金融危机后,黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心,这是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目。持有3年成功“修复”Channel1后,黑石将出租率提高到90%以上,并以14.6亿元卖出,套现约4个亿。(数据来源:公开网络)

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▲上海调频壹广场(Channel1)地处长寿路和陕西北路交界,总共六层,建筑面积约5万平方米。


2018年,12亿美元购入上海写字楼

去年,黑石集团以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。据丰树官网披露,上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目。我们不禁期待,黑石在未来又将代来什么惊喜。



个人如何参与这场投资盛宴?


外资正对亚太市场的商业地产开启“买买买”模式,这不仅让投资者看到了其中的机会可期,也让大家感到了焦虑——顶尖的优质资产正在被扫货中,好机会正在相对地逐渐减少。


然而,与住宅投资不同,商业地产投资在实际操作中个人要面临诸多问题:


首先你要具备黑石一样的“慧眼”,在全球范围内来辨别哪栋楼、哪块地的资产价格是严重被低估的;


其次,你要有上亿甚至上百亿的资金,并有一定的资格与渠道,才能买下这些资产;


最后,你要有一双“巧手”,通过装修、规划、运营、招租,来大幅提高大楼的档次,从而提高资产价格与租金价格,并有成熟的退出渠道,转手卖给下家。


而且最最重要的是,就算你想通过投资黑石来获得这些稀缺项目,这些地产投资大亨原则上却不对个人开放。


商业地产如此火热,投资问题却是一箩筐,但是如果你把专业的事交给专业的人,一切就会变得不同。


宜信财富在过去3.5年时间里,与全球13家一流地产投资机构合作,投资了17个国家,涉及685个项目,这是个人投资者很难在短时间内实现的,通过宜信财富,你可以携手摩根士丹利、KKR、铁狮门这样顶尖的房地产投资大亨,并一举获得多策略、多资产、全球化的一流投资组合,集多种投资优势为一体,轻松获得这场商业地产投资盛宴的“入场券”。


http://finance.sina.com.cn/stock/relnews/us/2019-03-30/doc-ihsxncvh6824063.shtml

https://www.jiemian.com/article/2773208.html

http://www.sohu.com/a/233177526_479846

http://www.sohu.com/a/106960265_354296



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